从“建设者”到“运营者”：朝天门·城里背后，重庆城投的转型突围与价值重构

近日，由重庆城投集团所属城市更新公司打造、联合龙湖智创生活运营的“朝天门・城里”正式开业。这座约6万平方米的文商旅综合体，不是一次普通的商业亮相，而是重庆城投集团从“城市建设者”向“城市综合运营服务商”转型的标志性实践股票投资市场，更是以公益为本、商业赋能、实现长期可持续运营的城市更新样板。

在城投行业迈向高质量发展的关键阶段，朝天门・城里提供了一份清晰的答案：国企主导的城市更新，如何既守住公益底线，又激活万亿级存量资产？

行业转型：新阶段下的“必答题”

城镇化进程进入提质增效阶段、城市发展转向存量更新、行业发展更加强调规范稳健与可持续经营——这三大趋势的叠加，推动传统城投公司迈向转型发展的关键路口。

2025年中央城市工作会议明确指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，城市更新成为推动城市高质量发展的重要抓手，精细化运营成为未来发展的核心赛道。

重庆城投集团清醒地看到，仅靠工程建设能力，无法兑现朝天门这一“城市会客厅”的长期价值。上海新天地和成都宽窄巷子早已验证，城市门户地标必须是文化IP、消费引擎、资产载体的三位一体。

为此，重庆城投集团倾力打造“朝天门・城里”。这不是一笔单纯的商业投资，而是一次战略转型的“样板工程”：搭建文商旅运营能力，沉淀城市级核心IP，以长期主义践行城市共建，跳出“重建设、轻运营”的行业局限，与城市共生长。

为什么是朝天门？为什么是“城里”？

答案藏在朝天门的江城底蕴里，也藏在城投对未来城市价值的判断中。重庆城投集团正从资产、城市、品牌三个维度，完成一场价值重构。

1.资产战略：让公益性地标长出“造血细胞”

“重资产、回报周期长、现金流支撑不足”曾是公益性地标面临的普遍挑战。过去，朝天门广场以公共形象打造与基础建设为重点，满足城市地标展示与市民观光需求；如今，城投不仅要管建，更要管运营、管长效。朝天门・城里核心破解的，正是如何让公益性地标在坚守公共属性的前提下，通过商业赋能实现自我造血、可持续运营。

项目坚持公益为本、商业赋能，将原本单一的公益性广场空间，升级为集文化体验、首店消费、演艺等沉浸于一体的可持续运营资产。联合龙湖智创生活，落地6家全国首店、3家西南首店、12家重庆首店以及多家城市主题店与旗舰店，业态涵盖非遗、潮流、美食、艺术等业态。公益性与经营性不再对立，而是互为增量。

2.城市战略：抢占国际消费中心的“文化入口”

重庆正在建设国际消费中心城市，朝天门作为重庆公路“零公里”象征性起点，天生具备“城市会客厅”的禀赋。

重庆城投集团的选择逻辑非常清晰：以戏台、河街、非遗等构建不可复制的在地文化体验；以“老重庆・新表达”，让吊脚楼、青石板与潮流零售、Livehouse、数字艺术共生；形成“朝天门—解放碑—洪崖洞”文旅消费闭环，激活渝中半岛整体价值。

重庆城投集团要的不是一个商场，而是重庆国际消费中心城市的“文化入口”与“体验引擎”。

3.品牌战略：彰显国企综合运营实力

朝天门・城里的打造，是重庆城投集团以项目实践彰显综合运营能力的重要举措。

它是文化守护者，深挖两江文化、山城记忆，用筑城史馆、复刻河街等，证明国企有能力讲好重庆故事；它有民生温度感，坚持“本地人常来、外地人必到”，开放公共观景平台、免费戏台空间，拉近与市民的情感距离；它是开放合作者，坚持政府引导、国企主导、民企赋能的协同模式，树立开放、共赢的新国企形象。

政府引导、国企主导、民企赋能：政企协同的城市更新新路径

朝天门・城里的成功，是政府引导、国企主导、民企赋能、优势互补、共建共赢的系统性实践，更是公益与商业结合、可持续运营模式的成功验证。

渝中区政府“精准施策”。为项目提供全程有力支撑，牵头推动城市更新项目立项与落地实施，在片区规划、市政配套、交通组织、业态引导、营商环境营造等方面做好属地保障，为项目顺利推进筑牢基础。

重庆城投集团“定魂兜底”。全程把控战略定位、历史文脉保护、公共空间打造等，主导历史风貌修缮、基础设施升级和工程建设实施，复刻老重庆河街肌理、保留原址遗存、打造免费文化空间，确保项目不偏离“传承文脉、服务市民”的核心定位。

龙湖智创生活“专业运营”。负责全周期招商、业态规划、场景打造、客流运营等，发挥民企在首店资源、年轻客群运营、数字化管理上的成熟优势，助力项目提升商业活力与运营效率。

三者分工清晰、各展所长。数据说明了一切：该项目不到90天招商签约率突破50%，开业前招商签约率超85%，招商推进效率表现突出。

值得一提的是，项目创新的“剧场式商业”模式更是破解了流量转化难题：以中心戏台为核心，开业6天落地超80场川剧、曲艺、民谣、环境戏剧等免费演出，消费者逛街时“偶遇”非遗，看完演出自然进入周边消费，把非遗手作、老牌小吃、潮流文创等沿动线铺开。这一模式将客流平均停留时长从1小时延长至4小时，真正实现了从“打卡地”到“体验地”的升级。

此前，重庆城投集团已与龙湖签署黄葛渡项目合作协议，全产业链打造“好房子”示范，政企协同、优势互补的合作模式，为城投转型发展提供了有益借鉴。

长期主义：与城市、民生、文脉共生

重庆城投集团注重耐心资本、深耕运营。这份长期主义，落在了具体细节里。

一是文脉传承不搞“假古董”。

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项目紧扣“老重庆・新表达”核心理念，以“文化对撞、老牌新生、旧艺复兴、城市限定”四大主题为核心，将巴渝文化、开埠文化等在地基因深度植入空间设计、场景营造与业态布局。打造非遗专属空间，引入蜀绣、荣昌夏布、重庆木雕等本土非物质文化遗产代表性项目，开设常态化体验课堂，让非遗从博物馆里的展品变成可体验、可消费、可传承的内容。

二是民生服务贴近市民需求。

项目兼顾市井烟火与品质消费，保留老重庆茶馆、本土特色小吃、亲民文创等业态，重现市井烟火气。全开放式公共观景平台、文化广场、戏台空间全年免费向市民开放，真正做到“还空间于市民、还文化于城市”。

结语：

两江潮涌，文脉永续。朝天门・城里的开业，是重庆城投集团转型“城市综合运营服务商”的里程碑，更是政企协同、公益与商业深度融合、实现长期可持续运营的生动印证。2026年5月8日，中央电视台新闻频道报道该项目盘活老城墙闲置空间、培育消费新场景新业态的实践成果，点赞其将历史风貌保护与商业场景创新巧妙融合，“五一”假期开业以来累计吸引游客超60万人次，成为重庆激发消费新动能的生动缩影。

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让公益更有活力，让商业更有温度，让城市地标实现“自我造血”、长效生长——这，正是城投企业深耕城市运营、助力城市高质量发展的核心价值所在。

（本文图均由朝天门・城里提供）

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