ETF基金商业不动产REITs市场空间可期

近日，商业不动产公募REITs（不动产投资信托基金）市场迎来两项重要进展。招商积余公告称，公司联合控股股东招商蛇口旗下主体申报的商业不动产REIT，已于9月20日获证监会准予注册批复，深交所同步出具上市及挂牌转让无异议函；9月19日，广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“广发新世界商业不动产REIT”）更新为“已受理”状态。该REIT为港资首单商业不动产REIT。

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目前，商业不动产REITs正稳步扩容。戴德梁行监测数据显示，截至2026年9月20日，沪深交易所累计受理30只商业不动产REITs申报产品，预计募集总规模超950亿元；已有5只REITs上市，合计募集资金约232亿元，发行溢价率区间为6%—10%。

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回顾公募REITs发展历程，早期产品主要聚焦产业园、保障性租赁住房、交通能源等基础设施类资产。商业不动产REITs试点落地后，资产品类拓展至购物中心、写字楼、酒店、奥特莱斯等经营性商业物业，补齐了不动产权益化融资的重要拼图。同时，本次广发新世界商业不动产REIT由港资主体新世界发展有限公司主导，这意味着REITs市场参与者越来越多元。

商业不动产REITs正激活存量资产价值，改变行业经营逻辑。长期以来，商业地产饱受资金沉淀规模大、资产周转慢的困扰。购物中心、写字楼等持有性商业不动产占用大量资金，持续推高企业杠杆率，叠加市场下行带来的资产贬值，房企变现渠道有限，加重其资金压力。商业不动产REITs作为权益型工具，为企业打通了存量资产的退出通道。企业将成熟且具备稳定租金收益的商业资产置入REITs，能够回笼资金，优化资产负债表。

更深层的变化在于，这一工具正在推动行业底层商业模式发生转变。资产价值不再绑定土地增值预期，而是由出租率、租金水平、运营管理能力等真实经营指标决定。企业融资也从主体信用转向资产信用，资产本身现金流情况取代企业主体背书。同时，这也倒逼房企从单纯的开发建设者转向资产运营管理者，构建“轻重并举”的业务矩阵。回收资金既可用于存量物业改造升级，也可投向城市更新、保障性住房等领域，实现资金良性循环，降低行业对传统信贷融资的依赖。

据中泰证券测算，商业不动产REITs潜在盘活空间在8000亿元至15000亿元。相较于这一规模，当前商业不动产REITs的渗透率还很低，仍处于初期阶段，未来增长潜力巨大。随着发行常态化，具备持续运营能力的优质资产有望陆续进入申报队列。当然，扩容不等于无门槛放开。商业不动产REITs对底层资产现金流、运营稳定性、权属清晰程度均设有严格标准。

但也要清醒地看到，想要打开更多存量资产的申报空间，底层资产项目土地年限约束有待破解。比如，商业用地法定出让年限仅40年，扣除开发建设周期后剩余年限大幅缩短。土地剩余年限较短的资产，整体估值低，资本化率同步抬升，这是部分优质资产难以达到REITs发行条件的原因之一。好在当前已有多地着手为短年限资产延长收益期限提供政策支撑。如此一来，具备续期经济价值（取决于新增估值与土地续期成本的差值）的优质资产，可以将续期与REITs发行相结合，兑现资产增值。